​榆林市人民政府办公室

关于印发榆林市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）的通知

榆政办发〔2023〕41号

各县市区人民政府，市人民政府各工作部门、各直属事业单位：

现将《榆林市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

榆林市人民政府办公室

2023年11月24日

 

（此件公开发布）

 

榆林市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为加强我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理，规范土地市场秩序，优化土地资源配置，促进土地要素流通，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产开发经营管理条例》《不动产登记暂行条例》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《陕西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（陕政办发〔2020〕17号），结合我市实际，制定本办法。

第二条 我市行政辖区内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理适用本办法。

第三条 国有建设用地使用权是建设用地使用权人通过划拨、授权经营、出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得建设用地，依法对其享有占有、使用和收益的权利。国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况，鼓励工业、物流仓储等经营性用地的转让、出租交易。涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

第四条 国有建设用地使用权转让是指土地使用权人作为转让方通过买卖、交换、赠予、作价出资（入股）、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立、共有人增加或减少以及不动产份额变化、继承或受遗赠、以及抵押权实现时以抵押物折价优先受偿等方式，依法将国有建设用地使用权单独或连同地上建筑物、其他附着物的所有权一并转移给受让方的行为。

第五条 国有建设用地使用权出租是指土地使用权人作为出租人依法将取得的国有建设用地使用权单独或连同地上建筑物、其他附着物一并出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

第六条 国有建设用地使用权抵押是指抵押人依法将取得的国有建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。地上附属设施、附属设备作为动产转让的除外。

第七条 资源规划部门依法对土地二级市场进行管理和监督。

第八条 推行“交易+登记”一体化服务。将陕西省土地二级市场交易与监管平台和榆林市不动产登记基础信息平台作为我市城乡土地二级市场交易平台，汇集交易信息，办理交易事务，实行“一窗受理、集成办理”。

第二章 国有建设用地使用权转让

第九条 国有建设用地使用权转让的，土地使用权人应取得《国有土地使用权证》或《不动产权证书》，并按照《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）约定或《国有建设用地使用权划拨决定书》（以下简称《划拨决定书》）规定的期限和条件投资开发、利用土地。国有建设用地使用权转让应符合下列条件：

（一）转让的国有建设用地使用权涉及在建项目的，已投资额应完成总投资额的25%以上，或者已开发土地面积达到应开发土地总面积的三分之一以上；

（二）转让的国有建设用地使用权涉及共有产权的，须经其他共有产权人书面同意，其他共有产权人在同等条件下享有优先权；

（三）转让的国有建设用地使用权被人民法院、人民检察院等部门查封的，应当先行注销查封；

（四）转让的国有建设用地使用权设定抵押权的，应当先行注销抵押权，但另有约定的除外。

（五）法律法规规定的其他必备条件。

第十条 国有建设用地使用权可以整宗转让，也可以分割转让。分割转让的，应当权属明确，并具备独立分宗的条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方在合同中明确权利和义务。分割后应保障相邻双方通行等相关权利，不影响生产、经营和独立使用功能。工业项目配套建设的办公及生活服务设施占用的国有建设用地使用权不得单独分割转让。

第十一条 国有建设用地使用权转让时，原《出让合同》《划拨决定书》和相关文件中所载明的权利、义务随之转移。

第十二条 转让方和受让方应当如实申报转让价格，不得瞒报或不如实申报国有建设用地使用权转让价格，申报价格比基准地价或标定地价低20%以上（含20%）的，市、县人民政府可行使优先购买权。

第十三条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，应报同级人民政府依法批准后方可办理土地使用权转让手续。

（一）划拨用地转让后符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式用地，市、县（市、区）资源规划部门报同级人民政府依法批准后，直接办理不动产转移登记；

（二）划拨用地转让后不符合《划拨用地目录》的，一律以招拍挂方式出让，由受让方补缴土地出让价款后，办理不动产转移登记。

第十四条 以出让方式取得的国有建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和《出让合同》约定的前提下自由交易，原《出让合同》对转让条件另有约定的，从其约定。出让用地使用权转让后，受让方按原土地用途、使用年限及《出让合同》约定进行开发建设，土地使用年限为原《出让合同》规定的剩余年限。

第十五条 以作价出资（入股）方式取得的国有建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让有关规定办理，不再报经原批准国有建设用地使用权作价出资（入股）机关批准。作价出资（入股）土地转让后，可保留为作价出资（入股）方式，也可根据权利人申请，直接变更为出让方式。

第十六条 以租赁方式取得的国有建设用地使用权，承租人支付土地租金并完成开发建设，经市、县（市、区）资源规划部门同意或根据租赁合同约定，可将承租国有建设用地使用权转让。租赁建设用地不得用于经营性房地产开发。

第十七条 以授权经营方式取得的国有建设用地使用权，可在本企业直属企业、控股企业之间转让。但改变用途或向本企业以外的单位或个人转让的，应报经同级人民政府批准，由受让方补缴土地出让价款后办理不动产转移登记，国有建设用地使用权取得方式变更为出让。

第十八条 房地产开发用地和其他经营性用地未完成开发投资总额的25%以上，或已开发土地面积未达到应开发土地面积三分之一以上的，土地使用权人申请转让的，按照“先投入后转让”原则，可由交易双方先行签订国有建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到法定转让条件后，再依法办理不动产转移登记。

建设项目转让前未实施建设行为且未办理规划、建设手续的，可凭“预告登记证明”办理项目规划、建设等审批手续；建设项目转让前已办理规划、建设手续的，国有建设用地使用权转让后，应在符合规划的前提下，依法办理项目规划、建设变更手续。

已认定为闲置土地的，按照闲置土地有关规定处置到位后，适用本办法。

第十九条 在2006年12月23日《全国工业用地出让最低价标准》发布实施前以出让方式取得的工业用地，用地批准文件或出让合同中明确因支持项目建设等原因而对土地出让金予以减免的，转让时需补缴原减免的土地出让金；用地批准文件或出让合同中未明确对土地出让金予以减免，原土地使用权人按约定足额支付土地出让金的，转让时不再缴纳土地出让金。《全国工业用地出让最低价标准》发布实施后，以出让方式取得的工业用地，在转让时应当严格按照工业用地出让最低价标准审核土地出让金缴纳情况。

第二十条 工业用地使用权转让后，受让人为提高土地利用率，在原用地范围内利用空闲土地新建厂房增加建筑面积，或对原厂房进行翻建改造的，不需要补缴土地出让价款。

工业用地使用权转让后，受让人利用现有用地兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家、省、市支持的新产业、新业态建设项目的，经同级人民政府批准，可继续按原用途和使用权类型使用，过渡期5年，过渡期满后依法按照新用途办理用地手续。

第二十一条 对于司法处置涉及国有建设用地使用权转移的案件，司法部门事前应与资源规划部门进行沟通，资源规划部门应及时准确提供所涉及不动产的权利状况。

第三章 国有建设用地使用权出租

第二十二条 国有建设用地使用权出租的，土地使用权人应取得《国有土地使用权证》或《不动产权证书》，并按照《出让合同》约定或《划拨决定书》规定的期限和条件投资开发、利用土地。国有建设用地使用权出租应符合下列条件：

（一）存在查封、抵押等限制房地产权利情形的，应当经相关查封机关或抵押权人书面同意；

（二）出租的国有建设用地使用权涉及共有产权的，须经其他共有产权人书面同意。

第二十三条 国有建设用地使用权可以整体出租，也可以分割出租。租赁双方应当按照资源规划部门的有关要求签订出租合同，明确租金、押金和其他费用及承担方式，约定双方的权利和义务，续租、转租、违约责任等。

第二十四条 国有建设用地使用权出租实行备案制度。国有建设用地使用权出租期限超过6个月的，出租人应当在15个工作日内向资源规划部门申请办理出租合同备案手续。

第二十五条 国有建设用地使用权出租后，原《出让合同》《划拨决定书》约定的权利和义务由国有建设用地使用权人继续履行，承租人不得擅自改变土地用途、增加容积率；出租年限不得超过20年，以有偿方式取得的建设用地，出租年限还应小于原有偿使用合同约定的剩余年限；房地产开发用地不得单独以国有建设用地使用权出租。

第二十六条 以出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得的国有建设用地使用权出租或转租的，符合法律法规和《出让合同》相关约定的，需按有关程序办理国有建设用地使用权出租合同备案手续，不需要缴纳土地出租收益。

第二十七条 以划拨方式取得国有建设用地使用权出租的，应上缴租金中所含土地收益并纳入土地出让收入管理，严格执行划拨建设用地出租收益年度申报制度。由出租人向资源规划部门进行申报，资源规划部门负责核算出租面积、租金中包含的土地收益并通知出租人，出租人在上缴土地收益、办理土地出租合同备案手续后方可出租。划拨国有建设用地使用权的承租人不得在该宗地上进行新建、翻建、扩建，但因公共利益需要新建构（建）筑物的除外。

第二十八条 划拨国有建设用地使用权出租面积一般以实际出租的建筑物占用的土地面积界定；实际出租的建筑物占用的土地面积难以分割的，按出租的建筑物建筑面积分摊的土地面积界定。

第二十九条 投资达到开发总额的25%以上或已开发土地面积达到应开发土地面积三分之一以上的工业用地出租的，承租人为提高土地利用率，在出租土地上利用空闲土地新建厂房增加建筑面积，或对原厂房进行翻建改造的，不需要补缴土地出让价款。新建或扩建改造厂房经相关部门批准后，承租人可将出租人的国有建设用地使用权权属材料、《国有建设用地使用权出租备案表》《租赁合同》作为国有建设用地使用的证明材料，并办理规划、施工许可等规划、建设手续，办理手续时，须经出租人同意并出具明确双方法律责任的申明。相关手续不得超过出租期限，租赁双方应当事先按照房地产权统一的原则明确出租期满后新建、扩建、改造建筑物的处置方式。

第三十条 各级财政、资源规划、住建、国资、税务等相关部门要加强协作，建立国有建设用地使用权出租的巡查、举报和查处机制。

第四章 国有建设用地使用权抵押

第三十一条 国有建设用地使用权抵押的，土地使用权人应当按照《出让合同》约定或《划拨决定书》规定的期限和条件投资开发利用土地，且已取得《国有土地使用权证》或《不动产权证书》。

以划拨方式取得国有建设用地使用权的应当连同该土地上的建筑物一并设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应当优先缴纳土地出让价款。

以出让、作价出资（入股）方式取得的国有建设用地使用权应当连同该土地上的建筑物一并设定抵押权。已出让的工业、仓储、科研等建设用地，其地上建筑物、构筑物已建成运营，尚未办理房屋所有权登记，但持有相关建设、规划审批手续的，其地上建筑物、构筑物与国有建设用地使用权可以一并设定抵押权。

以租赁方式取得的国有建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，连同该土地上的建筑物、构筑物一并设定抵押权。

营利性的养老、教育、文化、卫生等社会领域的企业（个人）以有偿方式取得的国有建设用地使用权、设施等财产可以设定抵押权，抵押融资款项仅限于项目开发建设及项目建成后运营管理所需，不得为第三方提供担保，抵押当事人需书面承诺抵押权实现后不得改变原不动产用途，保障原有经营活动持续稳定，确保利益相关人权益不受损害。

第三十二条 自然人、企业均可作为抵押权人申请以国有建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及当事人之间债权债务关系的，须符合法律法规以及最高人民法院相关司法解释的规定和合同约定。

第三十三条 国有建设用地使用权设定抵押权时，该土地上建筑物、其他附着物及在建建筑物应一并抵押。以在建建筑物办理抵押登记的，项目工程竣工后，不动产权利人应当申请将国有建设用地使用权抵押权登记转为不动产抵押权登记。已办理预售的房地产项目不在抵押范围内。

第三十四条 国有建设用地使用权根据其价值可多次设定抵押权，同一宗国有建设用地使用权多次抵押的，以抵押权登记先后顺序为抵押权人办理抵押权登记。

第三十五条 国有建设用地使用权抵押到期后，未按《出让合同》约定进行开发建设，或被认定为闲置土地的，不得再次抵押。

第五章 附则

第三十六条 涉及国有资产处置的从其约定。

第三十七条 本办法由市资源规划局负责解释。

第三十八条 本办法自2023年12月24日起施行，有效期从2023年12月24日至2025年12月24日止。